市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市計画法によって「市街化を抑制する区域」として指定されたエリアです。 明石市でも市街化区域と市街化調整区域に区分されており、市街化調整区域では原則として開発や建築が制限されています。 

一般的な住宅地と比較すると建築できる建物や用途に制限があり、購入希望者が限られるため売却が難しいと言われています。

明石市の市街化調整区域が売れにくい理由

① 建築制限がある

市街化調整区域では原則として新たな建築や開発行為が認められていません。購入した人が自由に家を建てられないケースも多く、一般の住宅用地より需要が少なくなります。 

② 住宅ローン審査が厳しい場合がある

建築可否が不明確な土地は金融機関の評価が低くなることがあります。そのため購入希望者が住宅ローンを利用しにくく、買主が限定される場合があります。

③ 買主が限定される

市街化調整区域の土地は、農地利用や既存宅地要件などの確認が必要になるケースがあります。一般的な宅地と比較して購入希望者の数が少なくなるため、売却期間が長引くことがあります。

④ 農地の場合は農地法の許可が必要

田や畑など農地の場合は農地法の許可が必要になるケースがあります。そのため通常の土地売買よりも手続きが複雑になります。 

市街化調整区域でも売却できる土地の特徴

市街化調整区域だからといって必ず売れないわけではありません。

• 再建築可能な土地
• 既存宅地として利用できる土地
• 接道条件が良い土地
• 倉庫や資材置場として活用できる土地
• 農家や事業者向け需要がある土地
• 相続した空き家付き土地

実際には土地の状況や過去の建築履歴によって価値が大きく変わります。

売却前に確認すべきポイント

用途と建築履歴

現在建物が建っている場合、その建物が適法に建築されたものか確認しましょう。 過去の許可内容によって再建築の可否が変わります。

接道状況

道路との接し方によって建築できるかどうかが変わることがあります。

農地か宅地か

登記地目や現況を確認しましょう。 農地の場合は農地転用や農地法の許可が必要になる場合があります。

インフラ状況

上下水道やガスの整備状況も査定価格に影響します。

市街化調整区域を高く売るコツ

複数の活用方法を提案できる不動産会社へ相談する

市街化調整区域の売却は専門知識が必要です。 住宅用地としてだけでなく、資材置場や事業用地など様々な活用方法を提案できる会社を選びましょう。

境界を明確にする

境界が不明確な土地は買主が不安を感じます。 事前に境界確認を行うことでスムーズな売却につながります。

相続登記を済ませる

相続した土地の場合、名義変更が完了していないと売却できません。 早めに手続きを進めましょう。

買取も検討する

早期売却を希望する場合は不動産会社による買取も選択肢です。 仲介より価格が下がる場合もありますが、スピーディーな売却が期待できます。

明石市で市街化調整区域の売却ならあいある不動産へ

市街化調整区域の土地や空き家は、一般的な不動産売却とは異なる専門知識が必要です。

・建築できるのかわからない
・相続した土地を売りたい
・農地を処分したい
・他社で断られた
・査定価格が妥当かわからない

このようなお悩みがありましたら、明石市の不動産売却に強い「あいある不動産」へお気軽にご相談ください。 地域密着だからこそできる提案で、お客様に最適な売却方法をご提案いたします。