不動産の売却時のオーバーローンについて！任意売却も解説

不動産の売却を検討しているものの、住宅ローンの残高が売却価格を上回る「オーバーローン」になってしまうのではないかとご不安ではありませんか。
ローン残債が家の価値を上回っている状態では、自己資金で不足分を補填できなければ通常の売却が難しく、対応を先延ばしにすると競売などの深刻なリスクを招く恐れがあります。
本記事では、ご自身の状況を正しく把握するための調べ方や、万が一オーバーローンだった場合でも選択できる「任意売却」などの具体的な解決策について解説します。
住宅ローンが残っている状態で不動産売却を成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

オーバーローンとは？

不動産を売却する際のローン状況には、主にオーバーローンとアンダーローンがあります。
まずは、それぞれの基礎知識や違いについて解説していきます。

それぞれの定義と理由

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回り、売却代金では完済できない状態です。
返済開始直後は元金が減りにくい一方、建物の市場価値は下がるため、購入後は生じやすいでしょう。
たとえば、5,000万円を35年で借り、5年後の残債が4,400万円、家の価値が3,500万円なら900万円不足します。
また、新築住宅は購入後に価格が下がりやすく、早期売却では残債との比較が欠かせません。
一方、アンダーローンは売却価格が残債を上回る状態で、売却代金で完済しやすい点が特徴です。
頭金で借り入れ額を抑えたり返済が進んだりすると、アンダーローンを保ちやすくなるでしょう。

売却価格と残債の関係

売却時は、売却価格とローン残債をそのまま比べず、諸費用を差し引いた手取り額で確認することが大切です。
不動産の売却では、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消登記費用、司法書士報酬などの支出が生じます。
たとえば、残債3,000万円の家を3,100万円で売却しても、諸費用が128万円なら手取り額は約2,972万円です。
この場合、売却価格は残債を100万円上回りますが、実際には28万円ほど不足する計算となるでしょう。
そのため、査定額だけでなく、売却後に手元へ残る金額まで試算しておくことが重要です。
なお、不足が生じる場合は、自己資金で補えるかも含めて資金計画を整えましょう。

注意点とメリットを比較

オーバーローンでは、売却代金でローンを完済できず、不足分を補えないと金融機関の抵当権を抹消しにくくなります。
転勤や家族構成の変化で住み替えを考える場合は、必要な自己資金を把握することが大切です。
また、住み替えローンを利用する方法もありますが、残債を新居の借り入れ額へ上乗せするため、返済負担の確認が欠かせません。
一方、アンダーローンなら売却代金で完済しやすく、残った資金を新居の頭金や諸費用に充てられます。
資金に余裕が生まれるため、売却時期や住み替えの条件を比較しながら計画を立てやすいでしょう。
したがって、残債と手取り額を確認し、合う売却方法を整理することが重要です。

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オーバーローンか判断する残債と価値の調べ方

前章では両者の違いについて述べましたが、ご自身の家がどちらに該当するか気になりますよね。
ここでは、現在のローン残高と家の価値を算出する手順について解説します。

ローン残高の確認手順

住宅ローンの残高を正確に把握するには、借り入れ先の金融機関が発行する資料や契約者向けサービスで確認すると確実です。
残高証明書には年末時点の予定残高が記載され、住宅ローン控除を利用している場合は毎年届くことがあります。
また、返済予定表を見れば、毎月の返済額や元金と利息の内訳、返済後の残高を確認できるでしょう。
ネットバンキングに対応していれば、専用ページから最新残高を確認できる場合もあります。
一方、書類を紛失したときは、金融機関の窓口などへ問い合わせれば再発行の案内を受けられます。
売却前に最新残高を確認しておくと、査定額との比較や資金計画を進めやすくなるでしょう。

自宅の価値の算出方法

自宅の価値は市場動向や立地、築年数、建物の状態などで変わるため、複数の情報から相場を確認することが大切です。
指定流通機構の成約情報や国の取引価格データを調べると、条件が近い物件の取引事例を参考にできます。
また、不動産会社の机上査定では、所在地や面積、築年数などから概算の査定額を把握できるでしょう。
訪問査定では、室内の状態や日当たり、周辺環境も確認するため、価格の検討につながります。
さらに、複数社へ査定を依頼し、金額と査定根拠を比較することがポイントです。
自動査定も相場確認には便利ですが、実際の売却を見据えるなら不動産会社の査定と組み合わせると良いでしょう。

状況の自己確認

ローン残高と自宅の価値を確認できたら、査定結果や周辺の成約事例をもとに、現実的な売却価格を想定します。
資金計画では高い査定額だけを基準にせず、控えめな価格も想定すると、手取り額を見込みやすいでしょう。
次に、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消登記費用などを差し引き、売却後に残る金額を計算します。
その結果、手取り額がローン残高を上回ればアンダーローン、下回ればオーバーローンです。
ただし、オーバーローンでも不足分を自己資金で補える場合は、通常の売却を進められる可能性があります。
そのため、不足額まで算出して不動産会社へ相談し、実行しやすい方法を検討すると安心でしょう。

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任意売却やそのまま家に住み続けるための方法

ここまで現状の調べ方を解説しましたが、万が一オーバーローンだった場合の対策もおさえておきましょう。
最後に、任意売却の仕組みや家に住み続けるための解決策について解説していきます。

任意売却の基礎と流れ

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、金融機関などの債権者から同意を得て不動産を売却する方法です。
競売とは異なり、不動産市場で買主を探すため、市場に近い条件での売却を目指しやすいでしょう。
また、売却価格や引っ越し時期などを、債権者と調整しながら進められる点も特徴となります。
一方、任意売却には債権者の同意が必要で、連帯保証人がいる場合は関係者との調整も欠かせません。
一般的には、返済の遅れや督促後、不動産会社を通じて債権者へ相談し、同意を得て販売活動へ進みます。
競売が進むと選択肢が限られるため、返済が厳しいと感じた段階で早めに相談することが重要です。

居住を継続する選択肢

売却後も今の家に住み続けたい場合は、自宅を不動産会社や投資家へ売却し、賃貸借契約を結ぶ方法があります。
家賃を支払いながら同じ家で生活できるため、引っ越しや転校を避けたいときに検討しやすい選択肢です。
また、契約では将来の買い戻しを定められる場合がありますが、売却価格や家賃などの条件確認が欠かせません。
親族に資金の余裕があれば、親族へ売却して賃貸借契約を結び、居住を続ける方法も考えられます。
一方、ほかの借り入れが家計を圧迫している場合は、個人再生の住宅資金特別条項を検討できることもあります。
条件が異なるため、生活設計に合う方法を専門家と確認すると良いでしょう。

専門家への相談と事例

オーバーローンの可能性や返済負担を感じたら、できるだけ早い段階で不動産会社へ相談し、売却方法を整理することが大切です。
任意売却を扱う不動産会社では無料相談を利用できる場合があり、売却費用や残債の見通しも確認できます。
また、残債3,000万円の家を2,200万円で任意売却し、残った800万円を月1万5,000円ずつ分割返済した事例もあります。
一方、自己破産や個人再生などの債務整理が必要なら、弁護士や司法書士へ相談することも選択肢です。
売却後も賃貸として住み続けた事例もあるため、不動産会社と必要な専門家へ相談し、今後の生活まで考えた適した解決策を探しましょう。

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まとめ

オーバーローンは売却の手取り額がローン残債を下回る状態を指し、残債を上回るアンダーローンと比較すると、売却や住み替えの難易度が大きく異なります。
自身の状況を判断するには、金融機関で正確なローン残高を確認し、複数の不動産会社による査定額から諸費用を差し引いた実質的な金額で比較します。
オーバーローンの場合でも、競売を避ける任意売却や同じ家に住み続ける方法があるため、早めに専門家へ相談することで最適な解決策が見つかるでしょう。