明石市の市街化調整区域の土地は売れる？売却方法・価格・注意点を完全解説｜あいある不動産

明石市市街化調整区域売却ガイド 2025年版

明石市の市街化調整区域の土地は
売れます｜売却方法・価格・
注意点を完全解説

「市街化調整区域だから売れないと言われた」「価値がないと思っていた」――そのままにしておくのはもったいない。売却できる理由と方法をあいある不動産が詳しく解説します。

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2025年更新 ✍️ あいある不動産編集部約4,300字

この記事でわかること

市街化調整区域とは何か（市街化区域との違い）
市街化調整区域の土地でも売却できる理由
売れる買い手の種類と売却価格の目安
売却を成功させるための方法と注意点
明石市での具体的な相談・売却の流れ

結論：市街化調整区域の土地は売れます「売れない」は思い込みです

まず最初にお伝えしたいこと

市街化調整区域の土地でも
売却できます

ただし「誰に・どうやって売るか」が重要です。
適切な方法を選べば、価値ある取引が可能です。

「市街化調整区域だから売れない」という声をよく耳にしますが、それは半分正解・半分間違いです。確かに建築制限があるため一般の住宅購入者には売りにくい面がありますが、農業従事者・特定の事業者・資材置き場希望者・隣地オーナーなど、調整区域でも購入できる・購入したい買い手は存在します。

大切なのは「売れるかどうか」ではなく、「誰に・どうやって売るか」を正しく理解することです。

市街化調整区域とは？市街化区域との違いをわかりやすく解説

️ 市街化区域

すでに市街地になっている・なる予定のエリア
住宅・店舗・マンションなど自由に建築可能
用途地域が指定されている
インフラ（道路・水道）が整備されている
土地の需要が高く、売却しやすい

市街化調整区域

市街化を「抑制」するエリア（農地・山林が多い）
原則として住宅・建物を建てることができない
農家や一定の条件を満たす人は建築可能な場合も
インフラが未整備のことが多い
一般的に市街化区域より評価額が低い

明石市内の市街化調整区域について
明石市では魚住町・大久保町・二見町などの一部エリアが市街化調整区域に指定されています。ただし、エリアや土地の条件によっては開発許可が下りるケースや農地転用が認められるケースもあり、一概に「建てられない・売れない」とは言い切れません。まずは個別に確認することが重要です。

お持ちの土地が市街化調整区域かどうか、まず確認しましょう

あいある不動産では土地の用途地域・規制内容の確認から売却戦略の立案まで無料でサポートします。

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市街化調整区域の土地を買ってくれる人ターゲットを知ることが売却成功の鍵

農業従事者・農家

農地として購入・利用したい農家は調整区域でも取得可能。農地法の手続きが必要だが有力な買い手。

農地向け◎

️

建設・土木・資材業者

資材置き場・作業スペースとして活用。建物を建てない用途なら調整区域でも利用できるケースが多い。

広めの土地向き

️

隣地オーナー・地元の方

隣接地の所有者や地元に縁のある方。敷地拡張・駐車場・家庭菜園など目的は多様。

交渉しやすい

不動産業者（買取）

転用・開発・転売を見込んで不動産会社が直接買取するケース。市場価格より低くなるが早期現金化が可能。

スピード売却向き

⛺

レジャー・アウトドア利用者

キャンプ場・資材庫・趣味の農園として活用したい個人・法人。郊外の広めの土地に需要がある。

郊外・広地向き

開発許可取得を見込む業者

条件次第で開発許可が下りることを見込んで購入する不動産・建設業者。許可が取れれば価値が上がる。

条件次第

市街化調整区域の土地の価格目安市街化区域と比べてどのくらい違う？

条件・用途	価格の目安	備考
市街化区域（一般住宅地）	坪15〜50万円程度	エリア・駅距離による
市街化調整区域（一般雑種地）	坪3〜15万円程度	市街化区域の30〜50%程度
市街化調整区域（農地）	坪1〜5万円程度	農地転用の可否で変動
開発許可取得済み・見込み有り	坪10〜30万円程度	許可内容・活用用途による
隣地への売却（隣接地特有ニーズ）	相場より高くなることも	隣地オーナーの必要度による

価格は条件次第で大きく変わります
同じ市街化調整区域でも、接道状況・面積・形状・隣接する土地の状況・開発許可の可能性などにより価格は大きく異なります。「市街化調整区域だから安い」と決めつけず、まず査定を受けることが重要です。

市街化調整区域の土地を売却するための方法状況別の売却戦略

ターゲットを絞った売却活動をする 一般の住宅購入者向けポータルサイトだけでなく、農業従事者・業者・地元ネットワークに向けた告知が有効です。地元密着の不動産会社との連携が特に重要です。
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農地転用・開発許可の可能性を調べる 農地転用許可や開発許可が取得できれば、土地の価値が大幅に上がります。農業委員会・市役所の都市計画課への事前相談で可能性を確認しましょう。
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隣地オーナーに声をかける 隣接する土地の所有者は敷地拡張・駐車場確保などの目的で購入してくれる可能性があります。不動産会社を通じてアプローチするのが円滑です。
不動産業者への直接買取を検討する 早期に現金化したい場合は不動産会社への直接買取が有効です。市場価格より低くなりますが、仲介手数料不要・現金化が早いメリットがあります。
土地の現況・権利関係を整理しておく 境界確定・測量・農地の場合は農地転用の状況など、書類を整理しておくことで買い手が決まりやすくなります。

市街化調整区域の土地、売却できるか相談してみませんか？

あいある不動産では調整区域の売却実績があります。まずは査定・ご相談から。

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市街化調整区域の売却で注意すべきポイント失敗しないために事前確認を

⚠️
農地は農地法の手続きが必要 農地を売却する場合は農業委員会への届出・許可が必要です。売却先が農家以外の場合は農地転用許可が必要で、許可が下りない場合は売却できないことがあります。
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買い手への重要事項説明を正確に行う 市街化調整区域であることは売買契約の重要事項として必ず買い手に説明する義務があります。説明不足は後日トラブルになる場合があります。
⚠️
地目と現況の確認 登記上の地目（田・畑・山林・雑種地など）と現況が一致していない場合、売却前に地目変更が必要なケースがあります。
⚠️
価格設定を慎重に行う 市街化区域と同じ基準で価格設定すると売れ残るリスクがあります。調整区域特有の相場感と買い手ニーズを踏まえた価格設定が重要です。
⚠️
調整区域に詳しい不動産会社を選ぶ 調整区域の売却は一般的な住宅売却と異なる専門知識が必要です。経験・知識のある不動産会社に依頼することが成功の近道です。

市街化調整区域の土地売却の流れ相談から引渡しまでのステップ

まず最初に

用途地域・規制内容の確認

お持ちの土地が市街化調整区域かどうか、農地か雑種地かなどを確認します。市役所の都市計画課や不動産会社で確認可能です。

目安：1〜2週間

査定依頼・価格の把握

調整区域の相場と個別条件を踏まえた査定を受けます。農地の場合は転用可能性も含めて確認します。

目安：1〜2週間

売却戦略の決定・媒介契約

ターゲット（農家・業者・隣地など）と売却方法（仲介・買取）を決め、媒介契約を締結します。

目安：1〜12ヶ月（調整区域は長めに見る）

売却活動・買い手探し

ターゲットに合わせた売却活動を行います。調整区域は一般物件より時間がかかる場合があります。隣地への打診なども並行して行います。

農地の場合は許可取得が先

農地転用許可・売買契約締結

農地の場合は農業委員会の許可取得後に売買契約を締結します。雑種地・山林などの場合は通常の売買契約の流れになります。

完了

決済・引渡し・登記手続き

残代金の受け取りと所有権移転登記を行い完了です。翌年の確定申告（譲渡所得）もお忘れなく。

よくある質問市街化調整区域の売却に関するQ&A

市街化調整区域の土地は本当に売れますか？

売れます。ただし一般住宅向けには売りにくいため、農家・業者・隣地オーナーなどターゲットを絞った売却活動が必要です。調整区域の売却に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。

相続した農地ですが、売るにはどうすればいいですか？

まず相続登記（名義変更）を完了させる必要があります。次に農業委員会へ届け出て、農地として農家に売るか、農地転用許可を取得して一般の土地として売るかを選択します。どちらの手続きも不動産会社・司法書士と連携してサポートできます。

市街化調整区域でも建物を建てられる場合はありますか？

はい、条件によっては可能です。農家の分家住宅・既存宅地・開発許可の取得・特定の条件を満たした場合など、建築が認められるケースがあります。市役所の都市計画課や不動産会社に個別に確認することをおすすめします。

調整区域の土地はいくらで売れますか？

市街化区域の30〜60%程度が目安ですが、開発許可の可能性・農地転用の可否・隣地の状況・面積・形状などによって大きく異なります。まずは査定を受けて個別の価格を確認することをおすすめします。

査定・相談は費用がかかりますか？

あいある不動産への査定・相談は完全無料です。市街化調整区域の売却は専門知識が必要ですが、費用の心配なくご相談いただけます。強引な契約勧誘も一切ありませんのでお気軽にどうぞ。

あいある不動産にお任せください明石市の市街化調整区域・難しい土地の売却もサポート

会社情報

会社名: あいある不動産株式会社
所在地: 兵庫県明石市大明石町2-4-11-2F
対応エリア: 明石市・神戸市・加古川市・播磨町・稲美町ほか
サイト: aiaru-fudosan.jp

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調整区域・農地・難しい土地もご相談ください「売れないと言われた土地」のご相談も歓迎します。状況を丁寧に確認した上で最適な方法をご提案します。
明石市の地元ネットワークを活用農家・地元業者・隣地オーナーへのアプローチも含めた売却活動が可能です。
農地転用・開発許可の相談にも対応行政への届出・許可手続きのご案内も含めてトータルサポートします。
査定・相談は完全無料・秘密厳守売却を決めていない段階のご相談でも歓迎です。お気軽にどうぞ。

明石市で市街化調整区域の土地売却をお考えの方は、ぜひあいある不動産にご相談ください。「売れるかどうか知りたいだけ」という段階でも大歓迎です。LINE・メール・お電話・来店、ご都合のよい方法でお気軽にどうぞ。

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