不動産の売却に伴う物件調査について！必要書類も解説

不動産の売却を検討し始めたものの、不動産会社が具体的にどのような物件調査をおこなうのか詳細が分からず、漠然とした不安を抱えてお困りではありませんか。
トラブルなくスムーズに売却手続きを進めるためには、調査の目的や流れを正しく理解し、ご自身で準備すべき必要書類をあらかじめ把握しておくことが重要です。
本記事では、不動産売却時に不動産会社がおこなう物件調査の内容や一連の流れ、マンションや土地などの物件種別で変わる確認ポイントについて解説します。
大切な不動産の売却手続きに失敗せず、安心して取引を成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却時の物件調査とは？

不動産売却を成功させるには、物件調査には主にどのような項目があるのかを、最初におさえるべきです。
まずは、物件調査の目的と、具体的な内容について解説していきます。

調査の目的と重要性

物件調査は、不動産の状態や権利関係を正確に把握し、安全な売買につなげるためにおこなわれるものです。
調査で確認した情報は、重要事項説明書や売買契約書を作成する際の根拠となり、買主へ正しい内容を伝えるために欠かせません。
また、売主にとっても、引渡し後の契約不適合責任などを巡る行き違いを防ぎやすくなる点に大きな意味があります。
一般的には、法務局調査や役所調査、現地調査、設備調査、市場調査などを組み合わせて確認していく流れとなるでしょう。
そして、法的な制限だけでなく設備や周辺相場まで総合的に調べることで、物件の特徴を反映した査定価格を考える重要な材料になります。

現地調査のポイント

現地調査では、公的な図面や登記情報と、実際の建物や敷地の状態に違いがないかを照らし合わせてしっかり確認します。
建物では、基礎や外壁のひび割れ、屋根や塗装の状態、雨漏りの形跡などを見ながら、現在の状態を把握する流れです。
また、土地では境界標や擁壁、隣地からの越境物の有無などを確かめ、敷地の利用状況を整理していきます。
設備については、水道やガスのメーター、配管の位置などを確認し、生活に必要な設備が整っているかもチェックします。
さらに、前面道路の幅員や日当たり、騒音、周辺施設までの道のりなども調べることで、書類だけでは分からない物件の特徴をつかめるでしょう。

法務局での権利確認

法務局での調査では、登記事項証明書や公図などを取得し、物件の基本情報と権利関係を丁寧に確認します。
表題部では土地の所在や地番、建物の構造や床面積などを見て、実際の利用状況との間に相違がないか確かめることが大切です。
一方、権利部の甲区では所有者情報、乙区では住宅ローンに伴う抵当権など、所有権以外の権利を確認します。
また、売主の現住所と登記上の住所が異なる場合は原則として住所変更登記が必要で、抵当権がある場合は抹消できる見込みも整理しておきましょう。
さらに、公図や地積測量図も照合して土地の形状や隣地との位置関係を把握しておくと、取引に必要な情報を正確にそろえられます。

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物件種類で変わる物件調査の具体的な内容

前章では物件調査の基本について述べましたが、物件のタイプによって、確認すべきポイントは異なります。
ここでは、物件の種類ごとに異なる調査内容について、詳細に解説します。

マンションの確認事項

マンションでは、専有部分だけでなく共用部分や建物全体の管理状況も関わるため、管理規約や修繕履歴を確認します。
管理規約や使用細則には、ペット飼育や楽器演奏、リフォーム工事など、各住戸の使い方に関するルールが定められているのが一般的です。
また、駐車場や駐輪場の空き、使用料、専用使用権の有無も暮らしに関わるため確認しておきます。
修繕面では、管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せ、大規模修繕の履歴や今後の計画を把握しておくことが大切でしょう。
さらに、修繕積立金や管理費の状況も含めて整理することで、建物全体の維持管理に関する情報を買主へ正確に伝えやすくなります。

土地売却時の重要項目

土地の調査では、建物がない分、境界や建築に関する法的制限、上下水道などの状況が将来の土地の使い方を左右します。
まず、各境界点に境界標があるかを確認し、必要であれば土地家屋調査士へ依頼して境界確定測量を進める方法が有効です。
また、境界を確定する際は隣地所有者と立ち会い、境界確認書を取り交わして土地の範囲を明確にしておきます。
役所では、用途地域や建蔽率、容積率にくわえ、接道状況やセットバックの必要性などを確認していくことが重要でしょう。
さらに、過去の地歴や防災情報、上下水道やガスの引き込み状況も調べることで、土地の利用条件や価値を判断する重要な材料がそろいます。

一戸建ての調査要点

一戸建てでは、土地に関する確認にくわえ、建物が法令に沿って建てられているかや、増改築の履歴も調べます。
まず、建築確認済証や検査済証の有無を確認し、ない場合は台帳記載事項証明書などで履歴を確かめる方法があるでしょう。
また、増築や大きな間取り変更をしている場合は、工事時期や内容、建蔽率や容積率への影響を整理しておくことが必要です。
建物の状態については、雨漏りや構造部分などを確認し、必要に応じて専門家による建物状況調査を検討すると安心できます。
さらに、キッチンや浴室の作動状況やリフォーム履歴をまとめておけば、付帯設備表への記載や買主への引き継ぎが進めやすいでしょう。

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物件調査の流れと売主が準備すべき必要書類

ここまで、物件調査の内容や違いを解説しましたが、実際の進行手順や売主側の準備についてもおさえておきましょう。
最後に、調査の具体的な流れと、用意する書類について解説していきます。

売主からの聞き取り

物件調査の最初の段階では、不動産会社の担当者が売主から話を聞き、物件の基本情報や現況を確認します。
住宅ローンが残る場合は、返済予定表を見ながら借り入れ先や残高を伝え、抵当権を抹消できる見込みを整理しておくことが大切です。
また、固定資産税の納付状況や、過去のリフォーム・修繕履歴、設備の状態なども把握している範囲で共有します。
境界や近隣との取り決め、第三者へ貸している事実などがある場合も、売買条件に関わるため正確に伝えておきましょう。
さらに、これらの情報は付帯設備表や物件状況確認書を作成する基礎になるため、手元の資料を見ながら共有すると手続きを進めやすくなります。

事前に用意する書類

売主が早めに必要書類をそろえておくと、聞き取りや調査が進み、不動産会社も物件情報をより正確に確認できます。
まず、所有者であることを示す登記済権利証や登記識別情報が手元にあるか、保管場所をしっかり確かめておきましょう。
また、登記事項証明書や公図、境界確認書などがあれば、所有関係や土地の形状を確認する際に役立ちます。
固定資産税納税通知書も、税額の確認や引渡し時の清算に使われるため、あらかじめ用意しておくと安心です。
さらに、購入時のパンフレットや間取り図、建築確認済証、設備の保証書などもまとめておけば、その後の調査や買主への説明をスムーズに進めやすくなります。

調査の全体的な手順

聞き取りと書類確認後は、現地調査や法務局調査、役所調査、市場分析へ進むのが一般的です。
現地では建物や敷地、前面道路、周辺環境を確認し、公的資料だけではわかりにくい現況を確かめます。
続いて、法務局で登記事項証明書や公図を取得し、名義人や抵当権、現況との相違がないかを整理する流れです。
また、役所で用途地域や建蔽率などの法的制限を調べ、上下水道やガスは自治体や供給事業者で確認します。
マンションの場合は管理会社へ重要事項調査報告書を依頼し、修繕計画や積立金なども確認が必要です。
最後に、市場動向や類似物件の成約事例を分析し、調査で得た情報を踏まえて査定価格が提案されます。

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まとめ

不動産売却時の物件調査は、対象物件の状態や権利関係を正確に把握して売買トラブルを防ぐ目的があり、現地や法務局などで5種類の調査をおこないます。
確認する項目は物件の種類によって異なり、マンションは管理規約、土地は境界や法規制、一戸建ては法令遵守や増改築の履歴などを重点的に調べます。
実際の調査は売主への聞き取りから始まり、現地や役所などの順で進むため、事前に権利証や税金の通知書などの必要書類を用意しておくとスムーズでしょう。