「明石市のマンション住み替えガイド｜流れ・費用・注意点をわかりやすく解説」
あいある不動産株式会社
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完全解説ガイド
明石市でマンションの
住み替えを成功させる方法
売り先行・買い先行の選び方から資金計画・注意点まで
プロがわかりやすく解説します
この記事でわかること
マンションの住み替えは「売り先行」か「買い先行」かの選択が最初の重要な決断です。どちらを選ぶかで資金計画・スケジュール・リスクが大きく変わります。このガイドでは明石市のマンション住み替えを成功させるために必要な知識をすべてお伝えします。
「今のマンションを売ってから買うべき？」「先に買って、その後売るべき？」「二重ローンにならないか心配…」——住み替えを考えたとき、多くの方がこのような悩みを抱えます。明石市は子育て支援の充実で転入需要が高く、住み替えに適したタイミングが続いています。正しい手順と資金計画で、スムーズな住み替えを実現しましょう。
まず決める：「売り先行」か「買い先行」か
住み替えの最大の分岐点は今のマンションを売ってから次を買うか、先に次を買ってから売るかです。それぞれのメリット・デメリットを理解して選びましょう。
売り先行
️ 今のマンションを先に売る
- 売却価格が確定してから購入計画を立てられる
- 二重ローンのリスクがない
- 資金計画が立てやすく安心
- 売却益を頭金に充てやすい
▲ 仮住まいが必要になる場合あり
買い先行
次のマンションを先に買う
- 仮住まいが不要でスムーズに引越しできる
- じっくり新居を探す時間がとれる
- 売却を急がずに済む
- 希望物件を逃しにくい
▲ 一時的に二重ローンになるリスクあり
どちらを選ぶべき？判断の目安
| あなたの状況 | おすすめ |
|---|---|
| 資金に余裕がなく、売却益を頭金にしたい | 売り先行 |
| ローン残債が多く、二重ローンを避けたい | 売り先行 |
| 希望エリアの物件が少なく、出たらすぐ買いたい | 買い先行 |
| 貯蓄に余裕があり、仮住まいしたくない | 買い先行 |
| 売却・購入を同時進行で進めたい | 同時進行 |
明石市の場合：中古マンションの流通が活発なため、売り先行でも平均2〜4ヶ月で売れるケースが多いです。焦らず売り先行を選ぶ方がリスクを抑えられます。
住み替えの資金計画を立てよう
住み替えでは「売却収入」と「購入費用」の両方が動くため、資金の流れを事前に整理しておくことが重要です。
資金計画シミュレーション例（売り先行の場合）
現マンション売却価格（例）
＋3,000万円
ローン残債返済
－1,200万円
売却にかかる諸費用（仲介手数料・税金等）
－約120万円
手元に残る資金（頭金等に充当）
約1,680万円
新居購入価格（例）
－3,500万円
頭金充当後の新規ローン借入額
約1,820万円
⚠️ 注意：上記はあくまでシミュレーション例です。売却価格・ローン残債・購入価格は個人によって大きく異なります。正確な資金計画は不動産会社・金融機関にご相談ください。
住み替えにかかる主な費用
| 費用項目 | 目安 | タイミング |
|---|---|---|
| 売却時仲介手数料 | 売却価格×3%＋6万円＋税 | 売却時 |
| 抵当権抹消費用 | 1〜3万円 | 売却時（ローンあり） |
| 購入時仲介手数料 | 購入価格×3%＋6万円＋税 | 購入時 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×3% | 購入後6ヶ月〜1年 |
| 登記費用（司法書士） | 5〜15万円 | 購入時 |
| 引越し費用 | 5〜20万円 | 引越し時 |
| 仮住まい費用（売り先行の場合） | 月10〜15万円程度 | 仮住まい期間中 |
⭐ 住み替えの税制優遇を活用しよう
- 3,000万円特別控除——マイホーム売却時、譲渡所得から最大3,000万円を控除（多くのケースで税金ゼロ）
- 買い替え特例——マイホームを売って買い替える場合、課税を将来に繰り延べる特例あり（所有期間10年超が条件）
- 住宅ローン控除——新居でローンを組む場合、毎年末の残高の0.7%を13年間控除（条件あり）
住み替えの流れ（売り先行パターン）
1
現マンションの無料査定を依頼
まず今のマンションがいくらで売れるか把握するために査定を依頼。複数社に依頼して相場を確認しましょう。査定は無料・売却義務なし。
⏱ 目安：1〜2週間
2
新居の情報収集・希望条件を整理
査定額をもとに購入予算を試算。エリア・広さ・価格帯・学校区など新居の希望条件を書き出しておく。不動産会社への購入相談もこのタイミングで。
⏱ 並行して実施
3
媒介契約を締結し売却活動開始
査定結果・担当者・会社の実績を比較し、信頼できる会社と媒介契約を締結。販売活動（ポータル掲載・内覧対応）が始まります。
⏱ 目安：販売開始から1〜3ヶ月で買主決定
4
売買契約締結・引渡し日を確定
買主と売買契約を結び、引渡し日を決めます。この時点で引渡し日に合わせて新居探しを本格化させましょう。
⏱ 契約から引渡しまで1〜2ヶ月
5
新居を購入・ローン申請
希望の物件が見つかったら申し込み・住宅ローン審査・売買契約へ。売却の引渡し日と購入の引渡し日を調整してスムーズな移行を目指します。
⏱ ローン審査：2〜4週間
6
旧居引渡し・新居入居・確定申告
旧居を引き渡して売却完了。新居に入居したら住み替え完了です。売却益が発生した場合は翌年2〜3月に確定申告を忘れずに。
⏱ 合計：査定から約4〜7ヶ月
住み替えを成功させる5つのポイント
- 売却と購入は同じ会社に相談する——売却・購入の両方を把握している会社なら、スケジュール調整・引渡し日の設定がスムーズ。日程のズレによるリスクを最小化できる
- 住宅ローンの事前審査（仮審査）を早めに通しておく——新居購入を検討し始めたタイミングで仮審査を申請。承認の見通しが立てば購入活動を自信を持って進められる
- 売却の引渡し日を「長め」に設定する——引渡しまでに余裕を持つことで、新居探しの時間が確保でき、焦って妥協する必要がなくなる（通常2〜3ヶ月が目安）
- 仮住まいのコストを事前に把握する——売り先行の場合、旧居引渡しから新居入居まで仮住まいが必要になることがある。費用・期間・荷物の保管先を事前に確認しておく
- 複数の不動産会社に査定を依頼する——1社だけでは旧居の売却相場がわからず、資金計画が不正確になる。3社以上に無料査定を依頼して比較するのがベスト
⚠️ よくある失敗パターン：新居を先に購入して売却が長引き、二重ローンが数ヶ月続いてしまうケースは非常に多いです。「買い先行」を選ぶ場合は、二重ローン期間の返済シミュレーションを必ず事前に確認しましょう。
明石市でマンション住み替えをするなら
明石市が住み替え先として人気の理由
- 子育て支援が充実——明石市は全国トップクラスの子育て支援（医療費無償化・第2子以降の保育料無料等）で子育て世代の転入が増加傾向
- 神戸・姫路へのアクセス良好——JR・山陽電鉄を使って神戸三宮へ約20分。通勤・通学に便利な立地
- 商業施設・生活利便性が高い——イオンモール大久保・明石市立図書館・病院等が充実しており生活しやすい環境
- 中古マンション市場が活発——明石市内の中古マンション流通量は多く、売却・購入ともに選択肢が豊富
住み替え先として人気のエリア
| エリア | 特徴 | ファミリー向け相場目安 |
|---|---|---|
| 明石駅周辺 | 利便性◎・商業施設充実 | 2,500〜3,500万円 |
| 大久保・西明石 | 広さと価格のバランス良好 | 1,800〜2,600万円 |
| 林崎・魚住 | 自然豊か・静かな住環境 | 1,400〜2,000万円 |
よくある質問
住み替えはどのくらいの期間がかかりますか？
売り先行の場合、査定から新居入居まで平均4〜7ヶ月が目安です。ただし売却期間・新居の見つかりやすさによって変わります。余裕を持って半年〜1年前から動き出すことをおすすめします。
住宅ローンが残っていても住み替えできますか？
可能です。売却代金でローンを完済できれば通常の売却と同じ手続きです。「オーバーローン（売却価格＜ローン残債）」の場合は自己資金での補填が必要になりますが、その場合も選択肢があります。まずは査定でいくらで売れるかを確認しましょう。
売却と購入を同じ会社に頼む必要がありますか？
必須ではありませんが、同じ会社に依頼するとスケジュール調整がしやすく、売却と購入の橋渡しをスムーズに進めてもらえます。1社にまとめることで担当者との連携もスムーズになります。
仮住まいの期間はどのくらいが多いですか？
売り先行の場合、旧居引渡しから新居入居まで1〜3ヶ月が多いです。新居の引渡し日と旧居の引渡し日を近づけることでも仮住まい期間を短縮できます。
マンションから戸建てへの住み替えはできますか？
もちろんできます。明石市内では戸建て分譲・中古戸建ても豊富に流通しています。マンション売却と戸建て購入を同時に進める場合も、あいある不動産にご相談ください。
