不動産相続でトラブル？遺産の分割方法についても解説

親族から実家などの大切な不動産を相続するにあたり、誰がどのように引き継ぐかで揉めてしまわないかと不安を抱えていませんか。
不動産は現金のように簡単に分けられないため当事者間で感情的な対立が起きやすく、そのまま放置すれば親族関係の悪化や手続きの深刻な停滞を招く恐れがあります。
本記事では、相続人同士で起こりがちなトラブルの事例や公平な分割方法の選び方にくわえ、名義変更を怠るリスクとその具体的な解決手段について解説します。
これから不動産を相続する予定がある方や、大切な財産を巡る争いを未然に防いで円満に手続きを進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

相続人同士で生じる不動産トラブルと解決策

不動産相続におけるトラブルには、主に当事者間の関係性から生じるものがあります。
まずは、相続人同士の対立を防ぐための基本知識について解説していきます。

同居と別居による対立

親と同居して長年にわたり介護や生活支援を担ってきた相続人は、これまでの負担を考慮して実家を引き継ぎたいと考えることがあります。
一方、別居していた相続人は、法定相続分に応じて現金で受け取りたいと希望することも少なくありません。
しかし、この対立には金額だけでなく、介護の苦労を理解してほしいという思いや、親の財産管理に対する認識の違いも影響します。
また、不動産は現金のように簡単に分けられないため、双方の希望をそのまま実現するのは難しいでしょう。
そのため、実家に住み続けたい方の意向を尊重しつつ、不動産を取得しない相続人には金銭で精算する方法を含めて話し合うことが大切です。

遺言書の有無と解決手順

相続手続きを始める際は、まず有効な遺言書があるかを確認し、見つかった場合は原則としてその内容に沿って進めます。
自筆証書遺言は家庭裁判所で検認が必要ですが、法務局に保管されていたものは検認を省略できます。
一方、遺言書がなければ戸籍謄本などを集めて相続人を確定し、不動産や預貯金といった遺産内容の整理が必要です。
その後は、相続人全員で遺産分割協議をおこない、誰が何を取得するか具体的に決めていきましょう。
もし当事者だけで話し合いが難しい場合は、早めに弁護士への相談や家庭裁判所の手続きを活用し、分け方が決まったら司法書士へ相続登記を依頼するとより安心です。

代理人選任と遺留分調整

親と未成年の子どもがともに相続人となり遺産分割協議をする場合は、利益相反にあたるため、親は子どもを代理できません。
その際は、家庭裁判所へ申し立てて特別代理人を選任し、子どもの立場を守りながら遺産分割協議を進めなければなりません。
また、遠方に住む相続人がいても全員の合意は必要なので、オンラインでの打ち合わせなどを活用すると進めやすいでしょう。
さらに、遺言書で不動産の取得者が決まっていても、遺留分を侵害された相続人から金銭の支払いを求められる場合があります。
遺留分侵害額請求には期間の制限があるため、不動産を引き継ぐ側は請求の可能性を確認し、必要に応じて精算資金も準備しておくことが重要です。

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遺産を平等に分ける分割方法とトラブル対策

前章では相続人同士の対立について述べましたが、遺産をどう分けるかも悩むポイントです。
ここでは、相続不動産を平等に分割する際のトラブルと、その対処法について解説します。

3つの分割方法と特徴

換価分割は、不動産を売却して現金に換えたうえで分ける方法で、公平感を得やすい点が特徴です。
ただし、実家を手放すことになるほか、仲介手数料や税金などもかかるため、売却後に残る金額まで確認しておく必要があります。
現物分割は、土地を分筆するなどして不動産そのものを分ける方法ですが、形状や面積によっては価値が下がることもあるでしょう。
また、共有分割は複数人で持分を持つため、その場では調整しやすい反面、将来の売却や管理で全員の合意が必要になる場合があります。
そのため、目先の公平さだけで判断せず、今後の管理や活用方法まで見据えながら分割方法を選ぶことが大切です。

評価額の争いと公平感

不動産を分けるときは、どの価格を基準に取り分を計算するかによって、相続人同士の意見が割れることがあります。
同じ物件でも、固定資産税評価額や相続税評価額、実際の売却価格に近い実勢価格では金額が異なるためです。
たとえば、実家を取得する側は税金計算に使う評価額を基準にしたい一方、現金を受け取る側は実勢価格を求めることがあります。
しかし、それぞれの評価額は目的や算定方法が異なるため、数字だけを比較すると十分な納得感を得にくいでしょう。
そこで、各評価額の根拠を全員で共有し、介護への貢献や実家への思い入れなども含めて、公平と感じられる条件を丁寧に話し合うことが重要です。

代償金等による解決策

評価額について合意できない場合は、不動産鑑定士へ依頼し、客観的な価格を話し合いの基準にする方法があります。
費用はかかるものの、専門家の評価を共通の根拠にできるため、当事者だけで議論を続けるより整理しやすくなるでしょう。
また、特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う代償分割を選べば、実家を残しながら金銭で調整できます。
ただし、取得する側には支払い能力が必要なので、ローンや生命保険などを含めて資金確保の方法を事前に考えておくことが大切です。
さらに、すでに共有状態なら持分の買い取りも選択肢となるため、弁護士などの専門家を交え、訴訟へ進む前に解決を目指すと良いでしょう。

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名義変更の放置リスクと手続きのステップ

ここまで遺産分割の方法を解説しましたが、事後の手続きに関する注意点もおさえておきましょう。
最後に、名義変更を放置した場合のリスクと、その解決手順について解説していきます。

税金や売却制限のリスク

不動産の名義を亡くなった方のまま放置すると、相続後の管理や売却に実際にさまざまな支障が出るおそれがあります。
まず、誰も住んでいない空き家でも固定資産税などの負担は続き、相続人側で適切に管理しなければなりません。
また、建物の劣化などによって近隣へ損害を与えた場合は、損害賠償責任を問われる可能性もあるでしょう。
さらに、将来売却したり融資を受けたりするときは相続登記が必要となるため、名義変更を後回しにすると手続きが進めにくくなります。
そのうえ、相続人が亡くなって数次相続が起きると関係者が増えるため、協議や書類収集が複雑になる前にできるだけ早めに対応しておくことが大切です。

協議書作成と調停手続き

遺産分割協議で財産の分け方が決まったら、その内容を記録する遺産分割協議書を作成します。
不動産については登記事項証明書を確認し、土地の地番や建物の家屋番号などを正確に記載することが大切です。
そのうえで、相続人全員が署名し、実印を押して印鑑証明書を添えると、相続登記に必要な書類としてもそのまま利用できます。
一方、どうしても協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用し、中立的な調停委員を交えて解決を目指せます。
また、調停でも合意に至らなければ審判へ移行し、裁判官が各相続人の生活状況などを十分に考慮して最終的に法的な分割方法を決める流れです。

登記義務化と費用・書類

不動産を相続した際の名義変更は2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料となる可能性があり、法改正前の未登記相続も原則2027年3月31日までの申請が必要です。
なお、期限までに遺産分割協議がまとまらない場合は、相続人申告登記を利用して自分が相続人であることを法務局へ申し出られます。
ただし、その後に遺産分割が成立した場合は、成立日から3年以内に相続登記が必要となるため、必要書類や手順を早めに確認しておきましょう。
また、戸籍謄本などの取得費用に加え、司法書士報酬や登録免許税もかかるため、手続き前に見積もりを取っておくと安心です。

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まとめ

不動産相続において相続人同士の対立を防ぐためには、遺言書の確認や遺産分割協議をおこない、遺留分などにも配慮しながら話し合うことが大切です。
不動産を公平に分ける際は3つの分割方法から状況に合うものを選び、評価額で意見が対立した場合は専門家の活用や代償分割などを検討します。
名義変更を放置すると税金負担や売却制限などのさまざまなリスクが生じるため、義務化の期限である3年以内に早めの相続登記を済ませると良いでしょう。