不動産売却時の現状渡しについて！メリットと注意点も解説

不動産を売却したいけれど、古い建物を修繕せずにそのまま引渡す「現状渡し」で本当に売れるのだろうかとお悩みではありませんか。
高額なリフォーム費用や手間を省いて手放せるのは魅力的ですが、売却後のトラブルや手取り額が下がる不安を考えると、なかなか決断に踏み切れませんよね。
本記事では、不動産売却における現状渡しの仕組みや契約不適合責任といった基礎知識から、事前に知っておきたいメリットとデメリットまでを解説します。
費用や手間を抑えつつ、できるだけスムーズかつ安全に不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

現状渡しとは？

不動産を現状渡しで売却する際には、主におさえておくべき定義や、売主の責任があります。
まずは、現状渡しという取引の仕組みや、関連する義務について解説します。

現状渡しの定義と違い

現状渡しとは、建物や設備の傷み、不具合を売主が修繕しないまま買主へ引渡す売却方法です。
通常の売却では、雨漏りや給湯器の故障などを直してから引渡すこともあります。
一方で、現状渡しでは、現在の状態を前提に価格や条件を決める点が大きな違いです。
古い家は見えない部分まで直すと費用が想定以上に膨らみ、売却代金とのバランスが崩れることも少なくありません。
また、買主が購入後に自分で直したい場合には、売主による過度な修繕が不要になるケースもあります。
したがって、契約前にどこまでを現状として引渡すのかを具体的に整理し、あとで困らないよう買主と認識を合わせることが大切です。

契約不適合責任の範囲

契約不適合責任とは、引渡した不動産が契約書で合意した内容と異なる場合に、売主が負う可能性のある責任です。
現状渡しと書いても、契約書にない重大な不具合まで自動的に免責されるわけではありません。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害が後から判明すると、修繕や代金減額を求められるおそれがあります。
そのため、現状有姿で引渡す範囲や免責特約の内容は、できるだけ具体的に記載しましょう。
さらに、設備の故障や過去の修繕歴、付属品の有無も整理しておくと、買主への説明がしやすくなります。
ただし、売主が知っていた不具合を意図的に隠した場合は特約が有効になりにくく、事前の説明が大切です。

告知義務とトラブル対策

告知義務とは、買主の判断に影響する物件の状態や過去の事情を、売主が事前に伝える義務のことです。
雨漏りや設備故障などの物理的な不具合だけでなく、事件や事故など心理的な事情も対象になる場合があります。
一方で、自然死は原則として告知対象外ですが、発見まで時間がかかったケースでは説明が必要になることもあるでしょう。
告知の時期は重要事項説明までが基本ですが、商談の早い段階で共有したほうが検討はスムーズです。
さらに、物件状況報告書や付帯設備表に記録を残せば、口頭だけの説明より認識違いを防ぎやすくなります。
気になる点は不動産会社へ早めに相談し、伝える内容をそろえておくと安心です。

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現状渡しで不動産を売却する3つのメリット

前章では、現状渡しの基本や義務について述べましたが、実際の手間や費用がどうなるのか、気になりますよね。
ここでは、現状渡しで不動産を売却するメリットについて、解説します。

修繕や改修工事が不要

現状渡しのメリットは、売却前にあらかじめ大きな修繕費を用意せずに済む点です。
中古住宅の水回りや内装を整えるには、仕様や範囲によって数百万円かかることがあります。
しかし、現状渡しなら、費用をかける前にすぐ売却活動を始められるため、資金面の負担を抑えやすいでしょう。
また、購入後に自分好みにリフォームしたい買主にとっては、手をくわえる余地が残っている物件として見られます。
売主が先に直しても、交換済みの設備や内装が買主の希望と合わなければ、費用が無駄になる可能性も否定できません。
したがって、無理に修繕するより、現状を丁寧に正しく伝えて売るほうが合うケースもあるのです。

準備期間短縮で早期売却

通常の売却では、工事会社の選定や見積もり、日程調整を済ませてから販売準備に入ることがあります。
工事の内容によっては完了まで数週間～数か月かかり、売り出しの開始が遅れることも珍しくありません。
一方で、現状渡しなら、査定や現地確認を終えたあと、現在の状態をもとに写真撮影や資料作成へ進められます。
そのため、転勤や住み替えなどで期限がある方にとって、早く市場へ出せる点は大きな安心材料です。
さらに、遠方の空き家でも工事の立ち会いを減らせるため、移動や連絡の負担を抑えやすくなります。
売却活動の開始時期を前倒しできれば、希望する引渡し時期も調整しやすくなるでしょう。

業者買取

業者買取は、不動産会社が直接買主となって物件を買い取る方法です。
仲介で一般の買主を探す場合とは異なり、買取会社は修繕や再販売を見込んで調査します。
そのため、築年数が古い家や空き家など、現状渡しに不安がある物件とも相性が良いでしょう。
契約内容によっては、売主の契約不適合責任を免責とする特約を設けられる場合があり、売却後の負担を見通しやすくなります。
免責とは、一定の責任を負わない合意で、売却後に想定外の請求を受ける不安を抑えたい方にも検討しやすい選択肢です。
ただし、知っている不具合は正直に伝えたうえで、価格や引渡し条件、免責の範囲を確認しながら進める姿勢が欠かせません。

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知っておきたい現状渡しの売却のデメリット

ここまで、現状渡しの基本や利点を解説しましたが、注意すべき事柄についてもおさえておきましょう。
最後に、現状渡しで不動産を売却するデメリットについて、解説します。

売却価格が下がりやすい

現状渡しは、壁紙の傷みや設備の古さがそのまま内覧時に伝わるため、価格評価に影響しやすい売り方です。
買主は物件価格だけでなく、購入後の清掃費やリフォーム費も含めて全体の総額を慎重に考えます。
そのため、改装済みの物件と比べると、販売価格を慎重に設定する必要があるでしょう。
一方で、自分好みに工事したい方には魅力がありますが、すぐ住みたい方には選ばれにくい面もあります。
また、対象となる買主層が絞られると、販売期間が想定より長くなる可能性も否定できません。
写真や説明文で状態を正しく示し、活用の可能性も伝えながら、周辺相場を踏まえた根拠ある価格に整えることが大切です。

隠れた瑕疵の責任リスク

隠れた瑕疵とは、内覧や通常の確認だけでは見つけにくい床下や壁内の不具合のことです。
現状渡しでも、契約書に記載していない雨漏りや配管トラブルが後から見つかれば、売主が対応を求められる場合があります。
また、契約不適合責任により、修繕や代金減額、内容によっては損害賠償につながることもあるでしょう。
免責特約を設けても、知っていた不具合を隠していれば責任を避けるのは難しくなります。
そこで、過去の修繕履歴や設備の不具合、点検で気づいた細かな内容をあらかじめ整理しておくことが大切です。
小さな不具合も書面に残せば、買主への説明が明確になり、後日の誤解を減らせるでしょう。

買主の費用負担と難易度

現状渡しの物件では、買主が購入後の修繕や改装を前提に検討するため、初めて購入する方ほど資金計画が複雑になりやすいです。
物件価格に工事費をくわえて考える必要があり、住宅ローンへ組み込む場合は見積もり書の準備も求められます。
さらに、引渡し後の工事期間を見込み、今の住まいの退去時期と合わせる調整も必要です。
マンションでは管理規約により、工事範囲や作業時間が制限されることもあります。
また、買主が建物状況調査を希望すれば、追加確認の時間と費用が必要になるかもしれません。
そのため、売主が設備状況や修繕履歴などの資料を事前に整えておくと、買主の不安を和らげられるでしょう。

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まとめ

不動産を現状渡しで売却する際は修繕せずに引渡しますが、契約不適合責任や告知義務があるため、書面で合意することが大切です。
修繕費用を抑えて準備期間を短縮でき、不動産会社の買取では、契約内容によって売主の契約不適合責任が免責される場合がある点もメリットです。
一方で、売却価格の下落や隠れた不具合の責任、買主の資金負担を考慮し、不動産会社へ相談して適正価格を設定しましょう。