空き家の放置リスクについて！3つの売却方法も解説

相続などで取得したものの、誰も住んでいない空き家をそのまま放置しており、今後どのように管理や処分を進めるべきかでお困りではありませんか。
人が住まなくなった家は急速に老朽化が進んで建物の価値が下がるだけでなく、税金の大幅な負担増や予期せぬ近隣トラブルに発展する重大なリスクを抱えているため、早急な対応が欠かせません。
本記事では、空き家を放置し続けることで生じる具体的なデメリットや、金銭的な損失を防ぎながら不要になった不動産を高値で手放すための効果的な売却方法について解説します。
ご自身の資産を守りつつ、空き家の管理に伴う将来的な不安をすっきりと解消したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家を放置する3つのデメリット

空き家を放置するデメリットには主に、建物の老朽化や犯罪被害、近隣トラブルなどがあります。
まずは、空き家放置が招く深刻なリスクについて、わかりやすく解説していきます。

放置による老朽化と修繕費

空き家は人が暮らさなくなると換気の機会が減り、室内に湿気がこもって木材や内装の劣化が進みやすくなります。
結露が続けば柱や梁が腐食したり、シロアリの被害を受けたりして、耐震性まで低下するおそれがあるでしょう。
さらに、水道やガス、電気を長期間使わない状態では、配管のサビや設備機器の故障にも注意が必要です。
また、屋根のずれや外壁のひび割れから雨水が入り込むと、カビや腐食が見えない場所まで広がる可能性があります。
こうした傷みを放置するほど修繕範囲と費用は大きく増えやすいため、定期的に点検し、劣化が軽いうちにできるだけ早くしっかりと適切に対応することが大切でしょう。

犯罪リスクと所有者の責任

管理されていない空き家は人目が届きにくく、不法侵入や不法投棄、放火などの犯罪被害を招きやすくなります。
とくに、敷地内に枯れ草や家財が残り、庭木で外からの見通しも悪くなっている状態は注意が必要でしょう。
さらに、空き家で事件や事故が起きた場合、所有者には建物を安全な状態に保つための管理責任があります。
また、建物の管理に問題があり、倒壊や落下物などで第三者へ損害を与えれば、賠償責任を問われる可能性も否定できません。
犯罪や事故を防ぐためにも、戸締まりや敷地の清掃、建物の点検を継続し、管理が難しい場合はできるだけ早めに売却などの処分方法を具体的に考えておくと安心です。

近隣トラブルと損害賠償

庭木や雑草を手入れせずに放置すると、枝葉が隣地や公道へはみ出し、近隣住民や通行人の迷惑につながります。
荒れた外観は地域の景観を損ねるほか、周辺の住環境や不動産価値にも悪い影響を与え、さらに害虫や野生動物が住み着いて衛生環境が悪化するおそれもあるでしょう。
さらに、近隣からの指摘が続けば関係が悪化し、将来売却するときの話し合いにも支障が出かねません。
また、台風や地震で屋根材や外壁が飛散し、隣家や車、歩行者へ被害を与えた場合は、損害賠償を求められる可能性があります。
そのため、所有中は草木や建物を定期的に点検し、周囲へ影響が広がる前に修繕や売却を検討することが重要です。

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放置で跳ね上がる税金負担

前章では放置による物理的なリスクについて述べましたが、金銭的な負担についても、しっかりと確認しておきましょう。
ここでは、特定空家への指定で増大する税金について、わかりやすく解説していきます。

基本的な税金の仕組み

不動産を所有していると、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税が課され、市街化区域内などの一定の土地や家屋には都市計画税も課されます。
ただし、住宅が建つ土地には住宅用地の特例があり、一定の条件を満たせば税負担を大きく抑えられる仕組みです。
具体的には、200㎡以下の部分では固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税は3分の1まで軽減されます。
また、200㎡を超える部分にも軽減措置があり、空き家でも住宅として扱われている間は原則として特例の対象となるでしょう。
一方、建物を解体して更地にすると適用外になるため、売却のために解体する場合は、時期と翌年度の税負担を事前に必ずしっかり確認することが大切です。

特定空家で税額最大6倍

適切に管理されず、倒壊の危険や衛生上の問題を抱える空き家は、法律に基づいて特定空家等に認定される場合があります。
また、放置すれば特定空家等になるおそれがある住宅は、管理不全空家等として自治体の指導対象になることもあるでしょう。
認定後も改善されず、自治体から正式な勧告を受けると、住宅用地に適用されていた税金の軽減措置から外れます。
その結果、建物が残っていても翌年度から固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になる可能性があるため注意が必要です。
そのため、行政から連絡があった段階で内容を確認し、修繕や管理、売却といった対応を早めに進めることが重要でしょう。

行政代執行と高額な費用

自治体から勧告を受けても必要な改善をおこなわない場合は、期限を定めた命令へ進むことがあります。
命令にも従わなければ50万円以下の過料が科される可能性があり、税金以外の金銭的な負担まで増えるでしょう。
さらに、指導や助言、勧告、命令を経ても危険な状態が解消されないと、最終的に行政代執行がおこなわれる場合があります。
行政代執行では自治体が業者を手配し、建物の解体や残置物の撤去などを実施しますが、その費用は所有者の負担です。
建物の規模や状態によっては多額の請求となり、未納時には財産の差し押さえにつながる可能性もあるため、できるだけ早い段階での対応が大切でしょう。

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空き家を高値で手放すための3つの売却方法

ここまで空き家放置によるリスクを解説しましたが、解決策としての手放し方も、しっかりとおさえておきましょう。
最後に、空き家をより良い条件で手放すための、3つの売却方法について詳しく解説していきます。

古家付き土地として売却

古家付き土地として売却すれば、建物を解体するための費用を先に負担せず、そのまま売却活動を始められます。
建物をリフォームして住みたい方や、自分好みに改修したい方にも提案できるため、状態によっては購入希望者の幅を広げられるでしょう。
また、売却中も住宅が残っていれば、要件を満たす限り住宅用地の税負担軽減を受けやすい点もメリットです。
一方で、より良い条件で売るには家財を整理し、必要に応じて住宅診断をおこなうなど、建物の状態をわかりやすく伝える工夫が欠かせません。
劣化や不具合がある場合は契約内容へ適切に反映し、売主の責任範囲を確認したうえで売却を進めると安心でしょう。

解体して更地で売却する

建物の老朽化が進んでいる空き家は、解体して更地にすることで、土地を探している購入希望者へ訴求しやすくなります。
更地なら購入後すぐに建築計画を進めやすく、注文住宅を希望する方にも土地の広さや日当たりを確認してもらいやすいでしょう。
また、建物がないため土地全体を見渡せ、購入後の活用方法を具体的にイメージしやすい点も魅力です。
ただし、木造住宅でも解体には100万円から300万円以上かかることがあり、地中埋設物などの追加費用にも備える必要があります。
さらに、1月1日時点で更地になると住宅用地の特例が外れる可能性があるため、解体費用と税負担、売却見込みを比べて判断することが大切でしょう。

買取業者による即時売却

空き家をできるだけ早く手放したい場合は、不動産買取業者へ直接売却する方法が選択肢になります。
一般の買主を探す期間を省けるため、条件が合えば数日から1か月ほどで売却し、早期に現金化できるケースもあるでしょう。
また、家財が残っていたり修繕が必要だったりする物件でも、そのまま相談できることが多く、売主の手間を抑えやすい点が特徴です。
一方で、買取価格は仲介による売却相場より低くなる傾向があるため、価格とスピードのどちらを優先するか整理する必要があります。
そのため、管理負担や物件の状態、希望する時期を踏まえ、不動産会社へ相談しながら自分に合った手放し方を選ぶと良いでしょう。

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まとめ

空き家を放置すると建物の老朽化が進み、放火や不法侵入などの犯罪リスクが高まるほか、近隣トラブルによる損害賠償を請求される恐れがあります。
適切な管理を怠り特定空家に指定されると、固定資産税が最大6倍に跳ね上がり、自治体による強制的な解体で多額の費用を負担するリスクがあります。
空き家を手放す際は、古家付き土地としての売却や更地化、業者による直接買取の3つの方法から、物件の状況に合った最適な選択肢を見つけると良いでしょう。