「明石市の空き家・戸建て売却｜放置するリスクと売却方法・税制優遇を完全解説」
あいある不動産株式会社
明石市の不動産売却・空き家相談・査定はお任せください
️ 完全解説ガイド
明石市の空き家・戸建てを
売却する方法
放置リスク・売却の選択肢・3,000万円特例控除・売却の流れまで
プロがわかりやすく解説します
⚠️ 要注意
空き家を放置し続けると固定資産税が最大6倍になる可能性があります。また「特定空き家」に指定されると行政代執行（強制解体）のリスクも。早めの売却が最善の選択です。
「親が亡くなって実家が空き家になってしまった」「転勤で誰も住まなくなった戸建てをどうすればいい？」——明石市内でも空き家問題は深刻化しており、適切な対処が求められています。このガイドでは、明石市の空き家・戸建て売却に必要な知識をすべてお伝えします。
空き家を放置し続けるリスク
固定資産税が最大6倍に
「特定空き家」に指定されると住宅用地特例が外れ、固定資産税・都市計画税が最大6倍に跳ね上がる。毎年の税負担が大幅増加。
建物の急速な劣化
人が住まない建物は換気・清掃がされず、カビ・腐食・シロアリ被害が急速に進行。放置期間が長いほど資産価値が下がる。
近隣への損害賠償リスク
屋根の崩落・外壁の剥落・雑草の繁茂などが隣人に損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性がある。
行政代執行（強制解体）
空き家特措法により「特定空き家」「管理不全空き家」に指定されると、行政から勧告・命令が下り、最終的に強制解体・費用請求される。
⚠️ 2023年空き家特措法の改正：「管理不全空き家」という新たな類型が創設され、特定空き家に認定される前の段階でも固定資産税の優遇が外される可能性があります。より早期の対処が必要です。
明石市の空き家・戸建て、売却方法4選
1
現状のまま（古家付き土地）として売却
最もシンプル
建物をそのままにして「古家付き土地」として売り出す方法。解体費用がかからず、買主が自分でリノベーション・解体を選べる。築古でも土地価値が残る明石市では有効な選択肢。
向いている人：解体費用をかけたくない方、早めに売りたい方
向いている人：解体費用をかけたくない方、早めに売りたい方
2
解体して更地にしてから売却
買主が見つかりやすい
建物を解体して更地にしてから売却する方法。買主が住宅ローンを使いやすく、建替えがしやすいため買い手の幅が広がる。ただし解体費用（木造一般的に100〜200万円）がかかる点に注意。
向いている人：早期売却を優先したい方、買主の選択肢を広げたい方
向いている人：早期売却を優先したい方、買主の選択肢を広げたい方
3
リノベーションして売却
価格アップを狙う
内外装をリフォーム・リノベーションしてから売却する方法。物件の魅力が高まり、より高い価格での売却が期待できる。ただしリフォーム費用の回収ができるかどうかは事前のシミュレーションが重要。
向いている人：物件の状態が比較的良い方、投資余力がある方
向いている人：物件の状態が比較的良い方、投資余力がある方
4
不動産会社に直接買取してもらう
スピード最優先
不動産会社が直接買主となる「買取」。仲介より価格は下がる（相場の60〜80%程度）が、最短数日〜数週間で現金化でき、内覧対応や長期売却活動が不要。遠方に住んでいる方や早急に現金化したい方に向いている。
向いている人：すぐに現金化したい方、管理の手間をなくしたい方
向いている人：すぐに現金化したい方、管理の手間をなくしたい方
売却方法の比較
| 方法 | 売却価格 | 売却期間 | 手間 |
|---|---|---|---|
| 古家付き土地として売却 | 相場通り | 3〜6ヶ月 | 少ない |
| 更地にして売却 | 相場通り | 2〜5ヶ月 | 解体手続き |
| リノベして売却 | 高め | 4〜8ヶ月 | 多い |
| 不動産会社買取 | 60〜80% | 数日〜1ヶ月 | ほぼなし |
相続した空き家を売るなら「3,000万円特別控除」を活用しよう
⭐ 相続空き家の3,000万円特別控除
3,000万円
譲渡所得から控除
相続した空き家（被相続人の居住用財産）を一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。多くのケースで売却益への税金がゼロになります。
主な適用要件
- 相続または遺贈で取得した家屋・土地であること
- 昭和56年5月31日以前に建築（旧耐震）の家屋であること（または耐震リフォーム済み）
- 相続の開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却価格が1億円以下であること
- 売却時に家屋を解体更地にするか、耐震リフォームをしていること（2024年以降は買主が取得後に実施でもOK）
⚠️ 期限に注意：相続開始から3年以内の売却が条件です。放置していると特例が使えなくなります。相続した空き家は早めに売却を検討しましょう。
2024年改正のポイント：2024年1月以降の売却では、買主が取得後に耐震リフォームや解体を行っても特例が適用されるよう要件が緩和されました。より活用しやすくなっています。
空き家・戸建て売却の流れ（7ステップ）
1
相続登記を完了させる（相続の場合）
相続した空き家の場合、まず名義変更（相続登記）が必要です。2024年4月より相続登記が義務化されました。司法書士に依頼するのが一般的です。
相続の場合のみ
2
空き家の状態を確認・整理する
室内の残置物の整理・処分を行います。不用品回収業者に依頼すると効率的。雨漏り・シロアリ・給排水管の状態も確認しておきましょう。
3
売却方法を決める（古家付き・更地・買取）
不動産会社に相談し、解体するか・現状のままで売るか・買取にするかを決めます。3,000万円特例の適用条件も合わせて確認しましょう。
4
無料査定を依頼する（複数社）
不動産会社に無料査定を依頼。空き家・古家の場合は「土地値」での査定になることが多いです。複数社に依頼して比較しましょう。
5
媒介契約を締結・売却活動開始
信頼できる会社と媒介契約を締結し、販売活動を開始。空き家の場合はポータルサイトへの掲載に加え、地域の投資家・リノベ業者へのアプローチも効果的。
6
売買契約・物件の告知
買主と売買契約を締結。空き家の場合は「物件状況報告書」で雨漏り・シロアリ・給排水管の不具合・近隣環境などを正確に告知することが重要です。
7
引渡し・確定申告
残代金を受け取り、鍵・書類を渡して完了。売却益が発生した場合は翌年2〜3月に確定申告。3,000万円特例を適用する場合は必ず申告が必要です。
空き家売却にかかる費用・税金
| 費用項目 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 相続登記費用（司法書士） | 5〜15万円 | 相続の場合 |
| 不用品・残置物処分 | 5〜30万円 | 量・業者によって変動 |
| 解体費用（任意） | 木造100〜200万円 | 更地にして売る場合 |
| 仲介手数料 | 売却価格×3%＋6万円＋税 | 仲介売却の場合 |
| 譲渡所得税 | 売却益×15〜39% | 3,000万円特例で多くの場合ゼロ |
解体前に確認！「古家付き土地」の方が高値になるケースも
解体費用（100〜200万円）をかけるより、古家付きのまま売り出した方が手取りが多くなるケースも少なくありません。買主が解体費用を見込んで購入するため、解体済みとあまり差がつかないことがあります。解体前に必ず不動産会社に相談しましょう。
よくある質問
親が亡くなって実家が空き家になりました。何から始めればいいですか？
まず相続登記（名義変更）を完了させることが最優先です。その後、残置物の整理→不動産会社への査定依頼→売却方法の決定という順番で進めましょう。相続から3年以内に売却すると「3,000万円特別控除」が使える可能性があるため、早めの行動が重要です。
遠方に住んでいて空き家の管理が難しいのですが、売却できますか？
できます。不動産会社に「不動産管理・売却の委任状」を渡すことで、遠方からでも手続きを進めることができます。買取（不動産会社が直接購入）を選ぶと、内覧対応や長期の売却活動が不要なためさらにスムーズです。
築40年以上の古い戸建てでも売却できますか？
売却できます。築40年超の建物は建物価値がほぼゼロとして評価されますが、「土地の価値」は残ります。明石市内では土地需要が安定しているため、立地が良ければ十分な価格がつきます。古家付き土地または更地にして売却するケースが多いです。
空き家を賃貸に出す選択肢はありますか？
可能ですが、築古の空き家はリフォーム費用がかかることが多く、賃料収入で回収できないケースも。また空き家を賃貸に出すと「相続空き家の3,000万円特例」が使えなくなる場合があります。賃貸か売却かは不動産会社にシミュレーションを依頼してから判断しましょう。
「特定空き家」に指定されそうです。どうすればいいですか？
特定空き家・管理不全空き家に指定される前に売却するのが最善です。指定されると固定資産税の優遇が外れ、勧告・命令・行政代執行へと進む可能性があります。指定前であれば売却や解体の選択肢が広く、価格も下がりにくいため、早急に不動産会社に相談してください。
