相続した空き家の管理について！放置のリスクや解決策も解説

実家などの不動産を相続する予定があるものの、誰も住む予定がなく、その後の管理や活用方法について分からずにお困りではありませんか。
人が住まなくなった空き家をそのまま放置してしまうと、急速に建物の劣化が進むだけでなく、防犯や防災上のリスクが高まり、思いがけないトラブルや経済的な負担を招く恐れがあります。
本記事では、相続した空き家の資産価値を守るための基本的な管理方法や、放置によって生じる具体的なデメリット、そして解体や売却といった3つの対処戦略について解説します。
空き家の相続を控えており、将来的な不安を少しでも解消して適切な備えをしておきたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

相続空き家の劣化を防ぐ基本の管理方法

相続した空き家を維持する管理には、主に換気や通水、掃除などがあります。
まずは、空き家の状態を保つための基本管理について、詳しく解説していきます。

換気

人が住まない住宅は室内の空気が動きにくく、湿気がこもって木材の腐敗やカビ、害虫の発生につながりやすくなります。
そのため、月1回から2回を目安に、晴れた日の10時から14時ごろを選び、1時間から2時間ほど換気しましょう。
玄関とすべての窓を開けるだけでなく、対角線上の開口部を確保すると、室内全体に効率よく風の通り道を作れます。
また、押し入れや床下収納、浴室の扉も開放し、畳を少し持ち上げて裏側まで十分に空気を行き渡らせることが大切です。
なお、電気を継続して利用できる場合は、換気扇や送風機も併用すれば、空気の循環をさらに高め、建物内部の湿気を抑えられるでしょう。

通水

排水管には、下水の臭いや害虫の侵入を防ぐため、水をためる排水トラップが設けられています。
しかし、空き家では1か月から2か月で水が蒸発しやすく、配管のサビや部品の乾燥を防ぐ定期的な通水が必要です。
月1回を目安に蛇口を3分から5分ほど開け、トイレも2回から3回流して、水を入れ替えましょう。
その際は、シンクや洗面台の配管の継ぎ目を見て、水滴やにじみがないか確かめてください。
また、寒冷地では凍結を防ぐ水抜きや不凍液が必要になるため、地域の気候に合った方法を選ぶことが大切です。
退出するときは、水漏れを防ぐため、水道の元栓を閉めたか最後に必ず確認すると安心でしょう。

清掃

湿気を含むホコリが床や壁紙に付着すると、カビや変色を招くため、室内は掃除が必要です。
木質系の床は水拭きを避け、ほうきや掃除機で汚れを取りつつ、雨漏りのシミや壁紙の浮きも確認しましょう。
一方、屋外は雑草や落ち葉を片付け、庭木の越境、雨どいの詰まり、郵便受けのチラシを点検しましょう。
道具は軍手や室内履き、簡易工具、懐中電灯にくわえ、状態を記録するスマートフォンが役立ちます。
また、毎回同じ順番で作業し、写真と日付を残せば、建物の変化や修繕箇所を把握しやすいでしょう。
清掃後は窓と玄関の施錠を確かめ、次の訪問日や担当者も決めておくと、無理なく管理を続けられます。

▼この記事も読まれています
空き家の放置リスクについて！3つの売却方法も解説

相続空き家を放置するデメリットとリスク

前章では空き家の基本管理について述べましたが、ご自身で継続的に管理をおこなうことは、負担が大きく難しい場合も少なくありません。
そこで、本章では空き家を長期間放置してしまった場合に生じる、さまざまなデメリットについて詳しく解説していきます。

防犯・防災

人の出入りがなく管理が行き届かない空き家は、不法投棄や不審者の侵入を招きやすく、防犯面で注意が必要です。
また、敷地に枯れ葉やごみがたまると放火の標的になるおそれがあるため、定期的な清掃と見回りを欠かせません。
さらに、老朽化が進めば、屋根瓦のずれや外壁のひび割れ、柱の腐敗などによって建物の強度も低下します。
台風や地震で部材が飛散したり建物が倒壊したりして、通行人や隣家に損害を与えた場合、所有者が賠償責任を負う可能性もあるでしょう。
遠方に住み、自分では使用していない空き家であっても管理責任は残るため、定期的に状態を確認し、異常を早期に見つけることが大切です。

特定空家等

倒壊のおそれや衛生上の問題、著しい景観の悪化がある空き家は、自治体から「特定空家等」に指定される場合があります。
また、窓の破損や雑草の繁茂が見られ、放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家は、「管理不全空家等」として指導対象になるため注意が必要です。
指導後も改善せず勧告を受けると、住宅用地の特例から外れ、土地の固定資産税の課税標準が最大6倍になる可能性もあるでしょう。
さらに、特定空家等に対する命令への違反には50万円以下の過料が科され、行政代執行で解体や撤去がおこなわれる場合もあります。
その費用は所有者へ請求され、財産の差し押さえにつながるおそれもあるため、通知を受けたら早めに改善しましょう。

価値・近隣

換気や通水をしない住宅は雨漏りやシロアリ被害が進みやすく、建物の資産価値が下がります。
修繕や解体に費用がかかるまで悪化すると、売却条件に影響し、選択肢も狭まるでしょう。
そのうえ、所有中は固定資産税や火災保険料、管理費が発生するため、使わなくても出費が続きます。
また、庭木の越境や害虫、悪臭は近隣の生活環境を損ね、損害賠償請求に発展するおそれも否定できません。
こうした負担を防ぐには、状態が悪化する前に管理体制を整え、活用や処分の方針を早めに決めることが大切です。
遠方にある場合は家族や管理会社と協力し、写真付きの報告を定期的に受けられる仕組みを作ってください。

▼この記事も読まれています
空き家で発生する火災の原因は？有効な防止対策も解説

空き家放置を防ぐ3つの効果的な解決策

ここまで空き家放置のデメリットを解説しましたが、根本的な問題を解消するための解決策もおさえておきましょう。
最後に、空き家を長期間放置しないための、具体的な解決策について詳しく解説していきます。

解体

老朽化した建物を解体すると、倒壊や火災、不法侵入などの不安を大きく減らせます。
さらに、更地になれば新築用地や駐車場として使いやすく、売却や活用が進む場合もあるでしょう。
費用の目安は、木造が坪3万円から5万円、鉄骨造が坪4万円から7万円、RC造が坪6万円から10万円です。
ただし、前面道路が狭く重機を搬入できない土地は手作業が増えるため、現地調査を含む見積もりを依頼しましょう。
自治体によっては補助制度を利用できますが、契約や着工の前に申請することが原則となります。
対象や補助額などの要件は異なるため、解体を決める前に自治体の窓口へ直接相談しておくと安心です。

譲渡

将来その空き家を使う親族がいる場合は、生前贈与や遺言による遺贈で引き継いでもらう方法が有効でしょう。
ただし、生前贈与では贈与税がかかる可能性があるため、年間110万円の基礎控除額を確認しましょう。
生前贈与では登録免許税や不動産取得税も発生するため、事前に税理士などへ費用の試算を依頼すると安心できます。
一方、空き家バンクや借主が改修できる賃貸を使い、第三者へ貸して家賃収入を得る方法もあるでしょう。
また、譲渡と賃貸では手続きや税負担が異なるため、希望や利用予定に合う方法を選ぶことが大切です。
将来自分で使うなら定期借家契約を選び、期間や利用条件を書面で明確にしておくと安心です。

早期売却

早期に売却すれば、固定資産税や保険料、管理の手間を抑え、空き家を現金化できる可能性があります。
まず複数の不動産会社へ査定を依頼し、根拠や販売方法を比べて売却方針を整理しましょう。
次に、依頼先と媒介契約を結んで販売し、購入希望者との売買契約を経て引渡しをおこないます。
ただし、売却には相続登記が必要であり、土地の境界が不明なら専門家による測量も検討しましょう。
また、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があり、対象となる家屋や敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は最高2,000万円となるため、適用要件の確認が大切です。
雨漏りや設備の不具合も整理し、不動産会社へ正確に伝えることで、売却後のトラブルを防げるでしょう。

▼この記事も読まれています
空き家を自分で管理する？道具の準備や方法についても解説

まとめ

相続した空き家の劣化を防いで良好な状態を保つためには、月に1回から2回程度の換気や通水、室内外の掃除といった定期的な基本管理の継続が必要です。
適切な管理をおこなわずに建物を長期間放置すると、防犯や防災上のリスクが高まるほか、固定資産税の増額や資産価値の低下、近隣トラブルを引き起こす原因となります。
空き家の放置を防ぐためには、建物の解体や親族および第三者への譲渡、または早期売却など、ご自身の状況に合った具体的な解決策を早めに決断して行動するべきでしょう。